Marina Cala de’ Medici, porti sicuri

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Il “mercato” dei posti barca ha ricominciato a salire, ma c’è bisogno di stabilità, certezze e di cooperazione tra i marina. Abbiamo scambiato due parole con Matteo Ratti, direttore e Amministratore Delegato di Cala de’ Medici

by Niccolò Volpati

«A GENNAIO ABBIAMO MESSO IN VENDITA IL 10% DEI POSTI BARCA NUOVI di cui disponiamo e con nostra sorpresa in soli due mesi abbiamo venduto il 72% di ciò che abbiamo offerto», racconta Matteo Ratti, direttore di Marina Cala de’ Medici. È un dato significativo e non scontato.

La “vendita” di posti barca che come sappiamo non è esattamente una vendita perché il demanio marittimo è pur sempre una proprietà pubblica, non si era ancora ripresa del tutto dalla crisi che la nautica da diporto ha sofferto dieci anni fa. Per vendita si intende l’ormeggio a lungo termine che si distingue dall’affitto per un periodo più breve, di solito un anno. I due pilastri di un porto turistico sono vendita e affitto. La prima è fondamentale per ripagare l’investimento che solitamente una società privata fa per costruirlo. Afferma Matteo Ratti: «Fino al 2008 i costi degli affitti sono sempre saliti, ma da allora la curva è stata sempre in discesa».

CALA DE MEDICI Paesaggio FB

A Cala de’ Medici un posto barca da 16 metri arrivò a costare 14.000 euro l’anno. Oggi è tornato a essere affittato a 12.500. È un buon segnale e lo si spiega sia per la produzione di barche nuove, sia per il successo che ha avuto l’usato. Nel 2020, in tanti hanno capito che la barca è il migliore dei modi per trascorrere le vacanze e il tempo libero con la propria famiglia o con gli amici. Via dalla pazza folla, dagli assembramenti e dalle precauzioni sanitarie per evitare il contagio da Covid. La nautica ne ha beneficiato.

Barche nuove, usate o da charter, hanno registrato numeri che durante il primo lockdown, poco più di un anno fa, sembravano impossibili. E la stessa cosa si sta verificando per i posti barca. Cresce il mercato della nautica, cresce quello degli ormeggi. E allora cosa serve? «Stabilità», mi risponde Matteo Ratti. Non ha dubbi. Il posto barca è un investimento e chi investe ha bisogno di certezze.

CALA DE MEDICI panorama

In questi anni c’è stato il problema del contenzioso sui canoni demaniali risolto, almeno in parte, solo nel 2017, dell’IMU sugli specchi acquei e della TARI. Molte concessioni, inoltre, stanno andando a scadenza. I porti turistici costruiti nella metà degli anni ’70 hanno concessioni, di solito, di cinquant’anni e quindi intorno al 2025 arrivano a fine corsa. Tutte situazioni che non danno molte certezze. «Le tasse ci sono e bisogna pagarle, ma la difficoltà si manifesta quando vengono proposti aumenti dei canoni addirittura retroattivi». Insomma, negli ultimi tempi i marina hanno vissuto una situazione che assomigliava a quella di Robin Hood con lo sceriffo di Sherwood che prelevava arbitrariamente tasse e gabelle. Quello che si chiede è stabilità. Non si deve creare una situazione nella quale qualsiasi nuovo governo possa modificare la situazione.

Chi investe nella portualità ha bisogno di certezze. Quando si decide un canone demaniale o delle imposte, si deve anche fissare un periodo entro il quale non è più possibile metterli in discussione. Così chi deve investire sa quali sono i costi accessori e si regola di conseguenza, ma può farlo senza correre il rischio di avere sorprese solo l’anno successivo o addirittura pretese di aumentare le tasse retroattivamente. Inoltre, è bene ricordarsi che le società private che hanno una concessione demaniale, solitamente, il porto lo hanno costruito. Una condizione ben diversa rispetto a quei privati che hanno concessioni autostradali perché le autostrade, almeno quelle più antiche, sono state costruite dallo Stato con soldi pubblici e poi concesse alle società private per la gestione e che incassano anche i pedaggi autostradali.

CALA DE MEDICI Paesaggio notturna

Dataroom
L’inizio lavori del Marina Cala de’ Medici è del 1999 e la fine della concessione è prevista per il 2049. Si trova a Castiglioncello, pochi chilometri a Sud di Livorno. L’Arcipelago Toscano è a poche miglia, così come l’aeroporto di Pisa. I posti barca sono 650, quasi tutti per scafi fino a 24 metri di lunghezza. La zona shopping si sviluppa su una superficie di 3.000 m2, i negozi sono 33, le foresterie 8 e il cantiere dispone di un’area di 4.000 m2.

I porti di trenta o quarant’anni fa necessitano spesso di adeguamenti. Basti pensare che allora la lunghezza media di una barca da diporto era di circa sette metri e mezzo. Oggi è circa il doppio. Servono posti barca più grandi. È cresciuto il baglio. Le barche di 15 metri di lunghezza arrivano tranquillamente a cinque di larghezza. E poi ci sono i catamarani. A tutto c’è rimedio e le società che gestiscono i marina si adeguano a queste nuove esigenze. Per farlo però devono aggiungere un surplus di lavori, anche oltre a quelli previsti per la costruzione del porto. Anche per questo motivo chi li gestisce, soprattutto se la scadenza della concessione si avvicina, ambisce ad ottenere un prolungamento. Tutto lecito, e infatti diversi marina lo hanno ottenuto. Anche questo dà garanzie perché, come è facile intuire, è difficile “vendere” un posto barca di un porto che dopo pochi anni rischia di perdere la concessione.

CALA DE MEDICI New Secret
Nel 2008, l’affitto annuale per un posto barca da 16 metri era arrivato fino a 14.000 euro. Oggi, per lo stesso ormeggio, ne servono 12.500 (Giugno 2021)

«Dobbiamo smettere di essere la terra dei Guelfi e dei Ghibellini. La clientela è ormai internazionale, non possiamo andare avanti con il campanilismo. I miei vicini sono alleati, non concorrenti», afferma Ratti. Promuovere la portualità di un territorio serve anche a superare i limiti strutturali che alcuni porti possono avere. «A Marina Cala de’ Medici non possiamo ospitare gigayacht, la maggior parte dei nostri ormeggi arriva fino a 24 metri, ma poco distante da noi ci sono porti in grado di accoglierli. Serve fare rete, offrire cioè un servizio, senza farsi concorrenza, ma, al contrario, traendo beneficio».

CALA DE MEDICI Veduta aerea Porto Borgo e Cantiere

L’acquisto di un posto barca è tornato a essere un investimento redditizio. Il mercato del nuovo e dell’usato è in crescita e la richiesta di ormeggi è pressante.

Per questo Matteo Ratti ha promosso il Consorzio Marine della Toscana e in poco tempo tutti gli undici porti turistici della regione vi hanno aderito. Non è l’ennesima associazione dei marina. «Il consorzio è un’altra cosa, non è una struttura verticistica. Spesso le associazioni di categoria hanno un capo supremo e assoluto e agli altri è chiesto solo di pagare le quote associative. Il consorzio invece è più orizzontale. Siamo tutti sullo stesso piano e ci uniamo per promuovere il territorio e le nostre realtà. Lo ha capito anche la Regione che ci finanzia per partecipare, tutti insieme, alle fiere di tutto il mondo. Speriamo possano riprendere in fretta, perché l’esperienza fatta prima della pandemia ha dato ottimi risultati. Tutto il mondo sa cos’è la Toscana e perciò un consorzio che promuove i porti turistici di questa zona ha il vento in poppa».

Nella foto di apertura, Matteo Ratti.

(Marina Cala de’ Medici, porti sicuri – Barchemagazine.com – Giugno 2021)

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